Zemljišne knjige

Kako mogu doći do informacija koje je nekretnine osoba posjedovala radi upućivanja na ostavinsku raspravu?
Ne postoji jedinstvena evidencija o imovini osoba iz koje bi se mogli ishoditi takvi podaci pa je iz tog razloga potrebno obratiti se nadležnom sudu, odnosno Područnom uredu za katastar gdje bi se eventualna nekretnina trebala nalaziti kako bi se izvršio uvid na temelju imena i prezimena ostavitelja, odnosno provjeriti je li isti upisan u evidencijama naslova.
Kako se mogu upisati kao vlasnik nekretnine koja se nalazi u općini za koju ne postoji zemljišna knjiga?
Kada zemljišna knjiga za određenu katastarsku općinu nije osnovana ili iz drugih razloga ne postoji, nadležni zemljišnoknjižni odjeli za nekretninu koja se nalazi u toj općini, umjesto zemljišnoknjižnog izvatka izdaju Potvrde kojima se dokazuje vlasništvo, a takve potvrde vrijede kao i vlasnički list te na osnovi tih potvrda osoba može kupiti nekretninu i uknjižiti se kao vlasnik nekretnine, polaganjem isprave kod nadležnog zemljišnoknjižnog odjela.
Koji dokumenti su mi potrebni za prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama temeljem kupoprodaje nekretnine?
Za uknjižbu prava vlasništva temeljem kupoprodaje potrebna je sljedeća dokumentacija: 
  • Prijedlog
  • Ugovor o kupoprodaji ovjeren od strane javnog bilježnika (izvornik ili ovjereni prijepis)
  • Dokaz o državljanstvu stjecatelja (preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)
Pristojba 250,00 kuna ili dokaz o oslobođenju od plaćanja sudske pristojbe.
Što je tabularna izjava/isprava?
Tabularna isprava/izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca. Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu ispravu/izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu.
Tabularna isprava/izjava može biti dio kupoprodajnog ugovora ili se može izdati kao zaseban dokument. Ista također može biti uvjetna, primjerice, da se kupcu dozvoljava upis vlasništva po isplati kupoprodajne cijene ili bezuvjetna, primjerice, dozvoljava se kupcu upis prava vlasništva bez ikakve daljnje suglasnosti.
Tabularna isprava/izjava također mora biti ovjerena od strane javnog bilježnika.
Što su to zemljišne knjige i od čega se sastoje?
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava.
Što je glavna knjiga?
Glavna knjiga je dio zemljišne knjige u koju se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava. U glavnu knjigu upisuju se sva zemljišta jedne katastarske općine. Glavna knjiga sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka.
Tko vodi zemljišne knjige?
Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova u Republici Hrvatskoj.
Što je katastarska čestica?
Katastarska čestica je dio područja katastarske općine, odnosno katastarskog područja na moru, omeđena granicama (međama i drugim granicama) koje određuju pravni odnos na zemljištu te granicama načina uporabe zemljišta.
Što obuhvaća katastarska općina?
Katastarska općina u pravilu obuhvaća područje jednog naseljenog mjesta s pripadajućim zemljištem.
Što je zemljišnoknjižni uložak?
Zemljišnoknjižni uložak je sastavni dio glavne knjige u koji se upisuje zemljišnoknjižno tijelo i promjene na njemu te stvarna i druga knjižna prava, glede zemljišnoknjižnog tijela i promjene tih prava.
Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od posjedovnice (popisni list, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).
Zatraži li to koji od suvlasnika, za njegov će se idealni dio otvoriti poduložak, kao sastavni dio poduloška.
Poduložak sadrži posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu.
U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela, kao i ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog (idealnog) dijela zemljišnoknjižnog tijela.
U posjedovnicu se upisuju i sve katastarske promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene katastarskog broja, naziva, površine, izgrađenosti i slično).
U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela te ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnog upravljanja ili glede raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.
U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (založno pravo – hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.)
Od čega se sastoji zbirka isprava?
Zbirka isprava sastoji se od isprava na osnovi kojih su dopušteni upisi u glavnu knjigu.
Što je to izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list, gruntovni izvadak, zemljišnoknjižni izvadak)?
Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja se izdaje o knjižnom stanju cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili određenog zemljišnoknjižnog tijela, a podaci navedeni u izvatku moraju se doslovno slagati s upisima u glavnoj knjizi.
Što je to katastar?
Katastar je registar podataka o zemljištu i nekretninama Državne geodetske uprave.
Što ako postoji razlika u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica?
Ako se nekretnina nalazi na području gdje postoje razlike u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica, potrebno je od nadležnog ureda za katastar zatražiti podatak o identifikaciji čestica.
Kako je moguće pretraživanje zemljišne knjige na internetskim stranicama?
Ako se pretražuje glavna knjiga, zemljišnu knjigu moguće je pretraživati po nazivu katastarske općine i katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška. Ako se pretražuje knjiga položenih ugovora, pretraživanje je moguće po nazivu katastarske općine i broju poduloška. Dakle, pretraživanje nije moguće po imenu i prezimenu, adresi i drugim podacima.
Što se upisuje u knjigu položenih ugovora?
U knjigu položenih ugovora upisuje se pravo vlasništva i druga stvarna prava na stanovima koji se nalaze u zgradama koje nisu upisane u glavnoj knjizi.
Što je to Z a što ZS?
Nakon što je prijedlog predan sudu, upisuje se u urudžbeni brojevnik. Tako dobiva brojčanu oznaku koja se sastoji od slova Z, od broja predmeta i posljednje dvije znamenke godine u kojoj je predmet zaprimljen (urudžbeni broj ujedno je i plomba).

Ako se prijedlog odnosi na knjigu položenih ugovora, on se upisuje u urudžbeni brojevnik. Tako dobiva brojčanu oznaku koja se sastoji od slova Zs, od broja predmeta i posljednje dvije znamenke godine u kojoj je predmet zaprimljen (urudžbeni broj ujedno je i plomba).

Kada na statusu Z predmeta koji je vidljiv na internetskim stranicama piše udovoljeno, to znači da je predmet pod navedenim brojem riješen na način da je udovoljeno prijedlogu stranke.
Kada na statusu Z predmeta koji je vidljiv na internetskim stranicama piše odbijeno/odbačeno, to znači da je predmet pod navedenim brojem riješen na način da je odbijen/odbačen prijedlog stranke, odnosno da nije udovoljeno prijedlogu.

 
Što ako niste zadovoljni rješenjem?
Ako smatrate da rješenje nije zakonito ili da su njime povrijeđena vaša prava, zakon predviđa pravno sredstvo kojim možete osporiti sudsko rješenje. Protiv rješenja u zemljišnoknjižnom postupku strankama su dopušteni prigovor i žalba.

Protiv rješenja ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta i sudskog savjetnika nezadovoljna stranka može podnijeti prigovor, a protiv rješenja kojim je odlučeno o prigovoru može podnijeti žalbu. Prigovor i žalba mogu se izjaviti u roku od 15 dana od dana dostave odluke.
U prigovoru i žalbi ne mogu se iznositi nove činjenice niti prilagati nove isprave.
Što je to povijesni zemljišnoknjižni izvadak?
To je javna isprava koja pored sadašnjeg stanja nekretnine i upisanih knjižnih prava sadrži i sve promjene koje su tome prethodile. 
Može li se na temelju izvatka verificiranog uloška sa službene stranice Ministarstva pravosuđa sklopiti neki ugovor ?
Putem službenih stranica Ministarstava pravosuđa može se izvršiti pretraživanje verificiranih zemljišnoknjižnih uložaka i kao takvi zemljišnoknjižni izvadci su samo informativnog karaktera.

Međutim, svaki građanin koji ima otvoren korisnički pretinac u okviru sustava e-Građani može pribaviti i zemljišnoknjižni izvadak koji ima dokaznu snagu javne isprave koja se potom može koristiti u pravnom prometu nekretnina, bez prethodnog odlaženja u nadležni sud radi ovjere istog.  
Kako i gdje mogu dobiti zemljišnoknjižni (gruntovni) izvadak ?
Službeni izvadak iz zemljišne knjige (zemljišnoknjižni ili gruntovni izvadak) izdaje bilo koji zemljišnoknjižni odjel (gruntovnica/zemljišnik) općinskog suda, a može se ishoditi i putem osobnog korisničkog pretinca u sustavu e-Građani te od strane javnih bilježnika i odvjetnika.
Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj katastarske čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena katastarska čestica/parcela. Ukoliko ne znate broj katastarske čestice, podatak je moguće dobiti pretraživanjem abecednog imenika vlasnika u zemljišnoknjižnom odjelu ili u nadležnom katastarskom uredu koji ima podatke o posjednicima čestica, kao i položaju katastarskih čestica na katastarskim mapama.
Ako se nekretnina nalazi u katastarskoj općini za koju postoje različiti zemljišnoknjižni i katastarski podaci o broju katastarske čestice, a vi raspolažete samo katastarskim brojem, tada je potrebno u katastarskom uredu zatražiti identifikaciju katastarske čestice.
Za izdavanje svakog zemljišnoknjižnog izvatka plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kuna.
Za izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka od strane javnog bilježnika ili odvjetnika te putem sustava e-Građani plaća se sudska pristojba sukladno Zakonu o sudskim pristojbama i Zakonu o zemljišnim knjigama, uvećana za 2.2 posto naknade za platni promet.
Za zemljišnoknjižne izvatke izdane i ovjerene od strane javnog bilježnika ili odvjetnika plaća se dodatna naknada u iznosu od 20,00 kuna po izvatku.
Pojedini građani i pravne osobe koje imaju pravo na oslobođenje od plaćanja sudskih pristojbi za izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka, korištenje tog prava za sada mogu ostvarivati podnošenjem zahtjeva u zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda.
Čemu služi izvadak iz zemljišne knjige ?
Izvadak iz zemljišne knjige prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. To je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (npr. ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu). Izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz potreban je i u nekim drugim postupcima (npr. prijava prebivališta ili boravišta, ishođenje kojeg drugog prava).
Mogu li dobiti izvadak iz zemljišne knjige za česticu kojoj nisam vlasnik?
Možete, jer je zemljišna knjiga javna knjiga, i svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu i iz nje dobiti izvatke.
Što je to plomba ?
Plomba je oznaka zaprimljenog, ali još neriješenog prijedloga, na temelju kojeg se zahtijeva provedba nekog upisa u zemljišnoj knjizi. Na internetskim stranicama Ministarstva pravosuđa moguće je samo vidjeti je li na zemljišnoknjižnom ulošku postoji plomba (tzv. aktivna plomba), ali nije moguće vidjeti na što se ta plomba odnosi. Kada se izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka traži u nadležnom zemljišnoknjižnom sudu, moguće je zatražiti izvadak sa sadržajem plombi na kojemu će biti vidljiv podatak tko je predložio upis, i o kakvom se prijedlogu radi.
Tko može podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu ?
Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama. U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili prijedlogu za predbilježbu nekoga prava, tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. Npr. u slučaju kupoprodaje, to su prodavatelj i kupac; u slučaju darovanja, to su darovatelj i obdarenik.
Kada se radi o prijedlogu za upis bilo koje vrste koji ima značaj zabilježbe, tada prijedlog može staviti ona osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe (npr. zabilježba spora o knjižnom pravu).
Prijedlog za zabilježbu može staviti i onaj tko je na to ovlašten posebnim propisom (npr. centri za socijalnu skrb u slučajevima predviđenim posebnim propisima - za potpuno ili djelomično oduzimanje poslovne sposobnosti zemljišnoknjižnog vlasnika ili upis produženog roditeljskog prava; nadležni ured tijela državne uprave - za npr. pokrenuti postupak izvlaštenja nekretnine i slično).
Tko može zastupati stranku u zemljišnoknjižnom postupku ?
Stranku u postupku pred zemljišnoknjižnim sudom mogu zastupati:
- odvjetnik,
- osoba koja je sa strankom u radnom odnosu, ako je potpuno poslovno sposobna i
- srodnik po krvi u pravoj liniji, brat, sestra ili bračni drug, ako je potpuno poslovno sposoban i ako se ne bavi nadripisarstvom.
Iznimno, stranku može zastupati i javni bilježnik, ali samo ako je prijedlog u neposrednoj vezi sa ispravom koju je sastavio taj javni bilježnik.
Kada se prijedlog podnosi po punomoćniku, prijedlogu treba priložiti punomoć u propisanom obliku.
Može li se ugovor o kupnji zemljišta sklopljen na temelju posjedovnog lista provesti u zemljišnoj knjizi ?
Takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu s podacima koji se o nekretnini i vlasniku (prodavatelju) vode u zemljišnoj knjizi.
No vrlo je čest slučaj da se npr. nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta (posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama (kupoprodajnim ugovorima, rješenjima o nasljeđivanju i slično), a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi.
Moguće je da su posjednik i vlasnik katastarske čestice različite osobe, ili se može dogoditi da se podaci o zemljištu razlikuju u broju čestice ili površini zemljišta.
S obzirom da je postupak pred zemljišnoknjižnim sudom strogo formalan, sud je dužan paziti (između ostalog) da su podaci o nekretnini i vlasniku koje ste upisali u ugovor identični onima koji se nalaze u zemljišnoj knjizi pa je moguće, ako se ti podaci razlikuju, da zahtjev za upis vlasništva na temelju takvog ugovora bude odbijen.
Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi.
Na što treba paziti prilikom sastavljanja ugovora kojim se prenosi pravo vlasništva na nekretnini ?
Kod sastavljanja ugovora treba voditi računa da:
a) podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku (nalaze se u dijelu izvatka označenom velikim slovom "B"-vlasnički list) budu identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja (za fizičku osobu), odnosno  podacima iz izvatka iz sudskog registra (za pravnu osobu) - ime, prezime, adresa prebivališta, odnosno naziv i sjedište pravne osobe.
Kod pravnih osoba - za prodavatelja obvezan izvod iz sudskog registra radi utvrđivanja tko je ovlašten potpisati ugovor, ako ovlaštenje nije utvrdio javni bilježnik prema odredbama Zakona o javnom bilježništvu. Ako podaci o vlasniku (prodavatelju, darovatelju) nisu identični s onima iz osobne iskaznice, odnosno izvatka iz sudskog registra, potrebno ih je prije zaključenja ugovora uskladiti.
Jednako tako, podaci o stjecatelju prava vlasništva (kupcu, obdareniku) moraju biti točno navedeni (prema osobnoj iskaznici ili podacima iz sudskog registra). Za obje strane preporučljivo je navesti datum rođenja, odnosno za pravnu osobu matični broj subjekta, kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta.
b) podaci o nekretnini budu identični podacima iz zemljišne knjige (nalaze se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenim velikim slovom "A" - popisni list).
Ugovor mora sadržavati naziv katastarske općine, broj zemljišnoknjižnog uloška, broj zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu čestice. Kako je u RH još uvijek velik broj katastarskih općina (npr. područje Grada Zagreba) u kojima se podaci katastra i zemljišne knjige razlikuju, preporučljivo je tada u ugovoru navesti posebno podatke za zemljišnu knjigu i posebno za katastar zemljišta.
Ukoliko nije moguće identificirati koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj, potrebno je provesti postupak usklađenja tih podataka. Podatak o identifikaciji izdaje tijelo nadležno za katastar zemljišta.
c) se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenom velikim slovom "C" - teretni list nalaze podaci o teretima koji se odnose na nekretninu.
Kod sastavljanja ugovora, ako je nekretnina opterećena, preporučljivo je navesti da je onaj koji stječe pravo vlasništva upoznat sa uknjiženim teretom.
Kako promijeniti podatak o prebivalištu (adresi) vlasnika u zemljišnoj knjizi ?
Ukoliko je fizička osoba od vremena upisa u zemljišnu knjigu mijenjala prebivalište, potrebno je pribaviti potvrdu nadležne policijske postaje o promjeni prebivališta iz koje će ta promjena biti vidljiva. Za pravne osobe mjerodavan je povijesni izvadak iz sudskog registra, koji izdaje nadležni trgovački sud.
Ukoliko je ulica promijenila naziv temeljem odluke općine ili grada koja je objavljena u službenom glasilu ili stupila na snagu na drugi zakonom predviđen način, zemljišnoknjižni sud će provesti promjenu temeljem tako donijete odluke općine ili grada, ali samo ako stranka to zatraži. Na prijedlog za promjenu prebivališta plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.
Kako promijeniti podatak o imenu i/ili prezimenu, odnosno nazivu pravne osobe u zemljišnoj knjizi?
Podaci o imenu i/ili prezimenu fizičke osobe mogu se promijeniti temeljem rodnog lista kojeg izdaje nadležni matični ured. U rodnom listu navedeni su svi relevantni podaci o osobi (datum rođenja, ime roditelja i bračni status). Ako je pravna osoba mijenjala naziv ili oblik, tada je potrebno dostaviti povijesni izvadak iz registra nadležnog trgovačkog suda. Na prijedlog za promjenu imena, prezimena ili naziva tvrtke plaća se pristojba u iznosu od 50,00 kuna.
Kako se upisati u zemljišnu knjigu ako nisu usklađeni podaci u katastru i zemljišnoj knjizi?
Ako nisu usklađeni podaci u zemljišnoj knjizi i katastru o nekretnini, tada je potrebno provesti postupak usklađenja katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja. Potrebno je dostaviti Prijavni list za zemljišnu knjigu, a koji dostavlja nadležni ured za katastar zemljišnoknjižnom sudu (Prijavni list za zemljišnu knjigu uobičajeno stranke zovu "nacrt usklađenja").
Prvo se ide na katastar, kako bi se dobio Prijavni list za zemljišnu knjigu, a nakon provedbe prijavnog lista u zemljišnoj knjizi i usklađenja zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, zemljišnoknjižni sud odlučuje o stjecanju prava vlasništva na nekretninama koje su predmet kupoprodajnog ugovora. Zemljišnoknjižni sud može dopustiti prijenos vlasništva samo na nekretninama koje su upisane u zemljišnu knjigu.
Da li je plaćen porez na promet nekretnina preduvjet za uknjižbu u zemljišnim knjigama?
Plaćen porez na promet nekretnina nije preduvjet za uknjižbu u zemljišnim knjigama.